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la suspension a titre rétroactif de l’effet de la clause résolutoire inscrite au contrat de bail

Le 26 septembre 2013
la Cour d’Appel accorde rétroactivement des délais de paiement au locataire au jour de la saisie du tribunal pour s’acquitter des ses arriérés.


Prolégomènes

1.

La 8ème Chambre de la Cour d’appel de Lyon a rendu le 14 mai 2013 un intéressant arrêt qui permet de redonner espoir à des locataires qui se trouvent confrontés à un ou plusieurs commandement de payer et qui au regard de leurs facultés contributives font leur maximum pour honorer leurs règlements.

Parfois ce maximum ne suffit pas pour régler dans le temps qui leur est imparti. La seule solution consiste alors pour eux de demander la suspension de l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail.

2.

Dans certains cas particuliers toutefois, il arrive que le locataire ai réussi a régler l’intégralité de sa dette avant même de passer en jugement devant le Tribunal d’instance.

Il est alors possible de demander la suspension a titre rétroactif de l’effet de la clause résolutoire inscrite au contrat de bail.

C’est ce qu’a décidé la Cour d’appel de LYON.

La suspension rétroactive de l’effet de la clause résolutoire doit-être accordée au regard des facultés contributives du locataire

 

1.

Un bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer pour une certaine somme due au titre des loyers et charges en visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Faute de paiement dans le délai imparti, le bailleur assigne son locataire devant le tribunal d’instance statuant en référé et ce, alors même que le bailleur avait avant l’assignation, réglé l’intégralité de ses arriérés et repris des paiements réguliers.

Il était donc reproché au locataire de ne pas avoir réglé sa dette dans le délais imparti mais celui-ci avait toutefois, malgré des facultés contributives extrêmement modestes, pu régler ce qu’il devait et repris le versement normal de ses loyers.

L’action en référé n’ayant pas d’autre objet que le prononcé de la résolution judiciaire du contrat du fait de la clause résolutoire, le juge de première instance l’accorda.

Le locataire a interjeté appel et ce, à juste titre.

2.

En effet, la Cour d’appel va relever qu’il appartenait aux premiers juges d’examiner si les facultés contributives du locataire au règlement de sa dette locative pouvaient ou non justifier une suspension des effets de la clause résolutoire.

La particularité étant qu’au moment où le tribunal d’instance était saisi, le paiement même hors délai, avait eu lieu en intégralité.

Il en résulte pour la Cour que si le locataire n’avait pas apuré la totalité de sa dette cause du commandement de payer dans le délai qui lui était imparti, il s’était cependant acquitté au plus tard, avant même que le tribunal ne soit saisi en première instance de l’ensemble des sommes visées au commandement de payer.

3.

Les éléments qui étaient alors produits à la Cour d’Appel lui ont permis d’accorder rétroactivement des délais de paiement au locataire au jour de la saisine du tribunal d’instance pour s’acquitter des causes du commandement de payer.

Rétroactivement, la Cour suspend les effets de la clause résolutoire et constate qu’à la date de suspension des effets de la clause, fixée par elle-même, le locataire s’étant acquitté du montant visé au commencement de payer, la clause résolutoire est dépourvue d’effet.

En conséquence de quoi, la Cour sanctionne l’ordonnance de référé qui avait prononcé la résolution du contrat de bail.

Ces questions relatives à la demande de suspension de la clause résolutoire sont particulièrement complexes à mettre en œuvre et le locataire a souvent besoin de l’aide et du conseil de son avocat.

 

Arrêt de la Cour d’appel de LYON, 8ème Chambre, 20 mai 2013 (extraits)

 

Cour d’appel de LYON, 8ème chambre - R.G. 12/00653

ARRET DU 14 Mai 2013

APPELANT :

M. XXXXX

représenté par Me Guillaume GARDET, avocat au barreau de LYON, (toque 1974)

assisté de Me Bébert RANDRIAMAMPIONONA, avocat au barreau de LYON (toque 2146)

Bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale (...)

Par acte du 3 août 1999, monsieur XXX et madame XXXX ont donné à bail à Monsieur XXXX un appartement (...) moyennant un loyer mensuel (...)

Par acte du 7 décembre 2010 visant la clause résolutoire prévue au bail, monsieur et

madame XXXX ont fait délivrer à monsieur XXXX un commandement de payer la somme de 1.668 € due au titre des loyers et charges.

Faute de paiement dans le délai, monsieur et madame XXXX ont fait assigner monsieur XXX devant le tribunal d’instance de VILLEURBANNE statuant en référé.

Vu la décision rendue le 27 décembre 2011 par le tribunal d’instance de VILLEURBANNE statuant en référé ayant :

- constaté la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 7 février 2011,

- ordonné l’expulsion de monsieur XXXXX et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique à défaut de départ volontaire,

(...)

- constaté qu’aucune dette locative n’est justifiée à la date de délivrance de l’assignation et à celle de l’audience des débats,

(....)

Monsieur XXXX demande à la cour, réformant l’ordonnance critiquée :

- de dire que la clause résolutoire n’a pas été acquise à la date du 7 février 2011

(...)

MOTIFS DE LA DECISION

(...)

Ainsi s’il n’y a pas lieu d’examiner s’il est établi que l’altération des facultés mentales de monsieur XXXXX l’ont empêché de faire face à ses obligations, il convient d’examiner si ses facultés contributives au règlement de sa dette locative justifient la

suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur ce point, il résulte des éléments du dossier qu’en janvier 2011 monsieur XXXX avait repris le paiement de ses loyers courants, qu’ayant une dette locative de 1.300 € en juin 2011, l’aide du Fonds de Solidarité pour le Logement était de nature à solder cet arriéré qui s’élevait à 221,34 € en septembre 2011.

Cette somme a été réglée (....) le 18 novembre 2011.

Il n’est pas contesté en outre que monsieur XXXX est désormais à jour de ses loyers.

Il en résulte que si monsieur XXXX n’avait pas apuré la totalité des causes du commandement de payer du 7 décembre 2010 dans le délai qui lui était imparti, il s’était acquitté au plus tard en novembre 2011 de l’ensemble des sommes visées au

commandement de payer.

Les éléments produits à la cour permettent donc d’accorder rétroactivement des délais de paiement à monsieur XXXXX au 30 novembre 2011 pour s’acquitter des causes du commandement de payer du 7 décembre 2010 , de suspendre les effets de la clause résolutoire et de constater qu’à cette date, monsieur XXXX s’étant acquitté du montant visé à cet acte, la clause résolutoire est dépourvue d’effet.

Il convient donc de réformer la décision critiquée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 7 février 2011 et ordonné l’expulsion de monsieur XXXXXX.

(...)

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme la décision critiquée.

Suspend les effets de la clause résolutoire.

Accorde à monsieur XXX des délais de paiement au 30 novembre 2011 pour s’acquitter des causes du commandement de payer du 7 décembre 2010.

Constate qu’à cette date, monsieur XXX s’étant acquitté du montant visé à cet acte, la clause résolutoire est dépourvue d’effet.

(...) 

 Pour tout renseignement, contacter le cabinet.

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